はじめに
建築不動産コンサルティングは下記の建築不動産フローに沿って進みます。企業が自社の経営を拡大成長させるために構想するオフィス、店舗、生産施設、又は不動産オーナーのための収益不動産の計画実行をサポートします。特に、企業の場合はビジネスを建築と不動産にいかに関連づけてデザインするかが重要です。
建築不動産フロー
V. Vision(経営戦略・事業戦略)
具体的な建築計画の前に、オーナーや企業の経営戦略や理念を確認し、事業企画または建築企画を行います。
不動産オーナーであれば、中長期的な資産形成や地域への貢献をどう考えるか。企業であれば、その経営戦略や業界特性、さらに企業風土と、解決すべき課題は何か。これらを建築と不動産の専門家が協働して分析します。特に複雑化する社会環境で、これらの課題を意識し続けることが、オーナーや企業にとって最も困難です。ここから建築事業化するための与条件を、しっかり押さえ直すことが重要です。
また初期段階において、プロジェクトの種類や規模に応じたチーム編成が重要になります。
ビジョン・方向性
オーナーや企業の目的や課題を押さえつつ、クリエイティブにビジョンを描く。この段階から、建築デザイン的な思考が入っていることは必須。
チームビルディング
建築事業を実現させるために最大の投資先は「建設費」であるが、現代ではその目的を達するためには、複数の専門性が同時に必要になることが多い。
F. Finance(資金調達・キャッシュフロー)
このフェーズには、ビジョンや経営戦略と表裏一体で取り組みます。
具体的には、プロジェクトを実行した場合の将来的な収支計画(売上や経費)を立て、予算計画を行うなど、その事業性を確認します。それが設計事務所の建築企画に落とし込まれます。その上で、オーナーの不動産事業であれば、金融機関の担当者との折衝や選定から、複雑な手続きや意思決定のサポートを行います。
ビジョンや戦略は、それを裏付ける「数字」があって実現します。
ファイナンス
不動産の収支の見える化。建築事業を遂行するに当たり、この分野の専門家は少なく、計算書に羅列された数字の意味を押さえることが重要。
銀行・資金調達
建築不動産事業のほとんどは金融機関等からの借り入れを行う。建築事業の適切な戦略を立てるため、事業企画の専門家の意見をよく確認する。
R. Real estate(不動産コンサルティング・不動産調査)
その土地や周辺環境を分析し、具体的な建築不動産企画を創ります。
例えば収益事業としての集合住宅であれば、経済環境や家賃相場といったマクロデータを参考にしつつ仮説を立てます。一方で、近傍をよく歩き、事業者や住民の声をよく聴き取り、そのエリアの特徴や個別の状況を読み取ります。周辺の地価や賃料相場を押さえつつ、実際の企画立案のため、競合調査やサウンディングも、早い段階で行います。
それらを、設計事務所と共に調査レポートや企画書としてまとめます。
競合視察
賃貸やテナントの場合、借り手目線での競合物件の視察を、事業者・建築家・不動産コンサルタントが行うと良い。
サウンディング
商業テナントやオフィスの場合、作り手側で企画を作り込むのではなく、実際の借り手にリアリングをし、その反響から企画を立てる。
初期調査レポート
計画地とそのエリアの基礎調査を網羅的に行う。土地の権利関係、都市計画、人口推移、周辺施設、周辺不動産会社へのヒアリング等。
D. Design(建物の設計・デザイン)
建築を創造するフェーズであり、建築設計事務所が主となり進めます。
設計打合せに参加し、V(ビジョン)・F(ファイナンス)・R(不動産)の各フェーズから企画された与条件を建築計画に送り込み、また時には建築計画から各フェーズにフィードバックするようなコミュニケーションも行います。設計図の作成が進むにつれ、設計事務所では構造や設備計画の専門家や、実際に施工するゼネコンや工務店とのやりとりも増えます。不動産側は、継続的に金融機関とのやりとりや、サウンディングを続けます。
デザインユニット
建築設計は、設計事務所が中心となって、様々な専門家が知恵を出し合うオーケストラのようなチームプレーである。
C. Construction(建築工事の発注)
ゼネコンや工務店が中心となって、D(設計)フェーズの計画を実際に建設します。
建築設計事務所は、設計監理者として図面が正しく施工されているかを監理する重要な役割を担いますが、一方で創造系不動産も総合定例に参加し、収益事業を行うオーナーの不動産部分での意思決定の補助や、金融機関との連絡、リーシングの準備等を行います。例えば集合住宅であれば、満室にするために適切なタイミングのリーシングを実行し、その後の賃貸管理やビルメンテナンスの体勢を整える補助を行います。
コンストラクション
施工会社への支払いは、建築プロジェクトを通じて、最も大きな資金移動が起こる。継続的な金融機関との連絡を行う。
イベント企画
建物が竣工する前段階で、計画内容によっては、PRのためのイベントを企画することもある。
M. Management(登記・移転・運用)
建物の竣工後に必要な、不動産の各種登記や損害保険の手続きを補助します。そして不動産オーナーや企業にとっては、ここがスタートラインです。例えば集合住宅であれば、リーシング活動が本格化します。自社ビルや企業の施設であっても、完成イベントやPR活動の企画と実行を通じて、不動産の価値や企業価値を高めるサポートを行います。
管理
建物竣工後の、人・金・モノ・コミュニティを運営するチーム作りの補助を行う。
リーシング
テナントや賃貸住宅の入居者を探すリーシングの原則は、商慣習的に言われることがある情報を制限するのではなく、全方位的に情報公開すること。