ノート

不動産投資について

これは一般の方向けですが、不動産投資と言っても様々で、大きく2つあります。
一つは土地を所有し、そこにアパートやマンション、ビルのような建物を建て、賃貸収入を得る方法。
もう一つは、ワンルームマンションに代表される、区分された中古の分譲マンションを購入し、既に賃借している方からの家賃収入を引き続き得る方法です。

不動産投資は、他の投資に比べ「ミドルリスク・ミドルリターン」と言われます。正しい知識を持って購入すれば、程々に収入はありますが、現物資産を持っていること自体、そこそこのリスクはあるのですよ、という意味です。ですから安易に不動産を購入すれば儲かる、とは決して考えてはいけませんし、これからの時代は、間違いなく不動産投資環境は厳しくなりますので、いままで以上の注意が必要です。といっても相性的に合う方にとっては、不動産投資は楽しいものです。好きこそものの上手なりですね。

ワンルームマンションを始めとした不動産投資が、一般の方にも本格的に広がったのは、バブル時代前後です。都心部を中心に、大量のワンルームマンションが分譲されました。ディベロッパーは、土地を購入し、建設会社に依頼し分譲マンションを建設、完成後に区分登記し、個別の投資家に販売、一般の方はこの一部屋を購入します。首都圏には現在、そうして完成した区分ワンルームが山ほどあり、正直余ってます。最近はサラリーマンの方でも比較的容易に購入できる環境です。

また土地をお持ちの方がマンションやアパートを作るとき、オーナーが中長期的な収益を確保するための企画を考えるのは本当に難しいです。時間軸を含めた、相当な多次元方程式を解かなければならないからです。短期的な企画なら比較的容易です。例えば好景気時にあったバイカーズマンションは、市場で十分に差別化されており、不動産が場所によらない集客を果たすという点では、価値があると思う反面、中長期な需給バランスが読めないので、長期保有には向かないと思います。一番良いのは、やはりオーナーが相当のバイク好きである場合ですね(笑)。また書店に並ぶハウツーものを読むと、二戸一長屋で片方に住むスキームが良いとされるけど、これも本当に良く考えないと、流通しやすいアイデアであるほど、結局供給が増えるのが速い。

同じような理由で、最近話題になったシェアハウスは、これから着手するのはよっぽどで無いとお薦めできません。理由は供給過多になるからです。シェアハウスは、中古一棟の学生寮や、中古の大きめの戸建の収益性を高めるアイディアとして優れています。これは不動産や建築の話に留まらず、「いっしょに住む」という新しい世帯像を見せてくれた点でも、とても有意義です。ただし「シェアハウスは儲かる」という発想は極めて短期的なものです。

基本的に世帯は減るし、物件は増える。いまだけ考えるなら企画による差別化は比較的容易。中長期な時間軸上で話をしなければなりません。

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